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北京西山老年公寓涉嫌違規經營：百萬元買50年會員

金縷春

公園裡的精裝養老公寓 ， 50~125平方米養老戶型、南北通透、戶戶朝陽。 近日，一則西山老年公寓的廣告吸引瞭記者註意。在養老產業日漸火熱的今天，因為市場和政策不成熟滋生瞭許多養老企業的違規操作。

《中國經營報》記者通過調查走訪瞭解到，北京市豐臺區西山老年公寓在未取得養老經營資質的情況下，涉嫌違申請商標流程規銷售養老公寓 會員 。銷售人員堅稱項目土地為養老服務用地，因此隻有不可分割的大產權，用戶按照2.6萬元/平方米的均價購買 會員 後即可享有公寓50年使用權。

對此，西山老年公寓辦公室負責人回應稱 沒有在賣房，我們是租床位，是前期蓄客預售會員。 而豐臺區民政局則表示，隻要項目還未獲得經營資格，少任何一個資質許可對外開展養老服務活動都是違規。

百萬元購 會員 獲50年使用權

記者驅車來到豐臺區北宮國傢森林公園，半山腰幾排黃色的建築十分醒目，這裡就是北京市豐臺區西山老年公寓。工作人員告訴記者，目前該項目建築主體已建完，正在進行內部裝修，預計明年夏天正式營業。

我們一共有300多戶，現在主要簽的是40平方米和95平方米的戶型，均價約2.6萬元/平方米。 據工作人員介紹，項目有會員和非會員兩種入住模式。會員模式是在按照 2.6萬元/平方米均價簽訂合同後，獲得公寓50年使用權，入住以後每月隻要交幾百元的物業費、護理費等。非會員則按照一個床位一個月8000元交租金的方式入住。

工作人員告台中商標註冊申請訴記者，目前大部分公寓都已簽約出去，可挑選的戶型不多，應盡早交錢簽合同。並表示項目在完工入住前招收會員目的是提前收回一部分資金。

工作人員進一步表示，養老公寓不同於房地產，養老服務用地產權不可分割，規劃不可更改，用戶購買會員後並無公寓產權，僅獲得50年使用權。在記者向工作人員提出50年使用權到期之後怎麼辦的問題時，對方隻是表示公寓50年使用期滿後，再按照以後的國傢政策決定是否需要繳納土地出讓金。

公開資料顯示，北京市豐臺區西山老年公寓屬於民辦非企業單位，該項目土地證載用途為醫衛慈善用地（養老設施），取得方式為協議出讓，出讓年限為50年。早在2016年該項目曾被媒體曝光過多個環節涉嫌違規，涉嫌存在違規銷售或誤導銷售。後經多個政府部門聯合調查結果顯示，項目在預租環節使用瞭 銷售 類字眼吸引和誤導顧客並發放宣傳品，屬違法違規行為。由此，依法沒收瞭廣告宣傳品，拆除瞭廣告牌匾，並明確告知項目負責人不得再以 房屋銷售 為名進行違規宣傳。

如今，該項目再次打出廣告出售會員是否涉嫌違規？項目辦公室負責人在回復記者時則稱 沒有在賣房，我們是租床位，是前期蓄客預售會員。

涉嫌無證違規開展養老服務

公寓預計明年夏天營業，具體入住時間則受施工進度影響。目前除瞭沒有經營許可證，其他證照都下來瞭。 項目工作人員表示，早在2008年項目就取得瞭執業許可證等所有證照，但由於並未實際營業，2010年又把證照交回給民政部門。老年公寓招募會員和是否取得養老服務機構執業許可證關系並不大。

記者查閱資料得知，該項目在民政事項審批方面也並不完整。2008年10月16日，該項目取得《北京市養老服務機構執業許可證》（編號11000070024）；2008年11月28日，取得《民辦非企業單位登記證書》（京豐民民證字第0630276號）；由於該項目作為民辦非企業單位未通過2009年年檢，2010年6月25日，豐臺區民政局收回其《北京市養老服務機構執業許可證》，並要求其不得開展任何服務活動。由此，目前該項目沒有取得《北京市養老服務機構執業許可證》。

也就是說，該項目目前並沒有取得《北京市養老服務機構執業許可證》，也不得開展任何服務活動，項目為何仍在繼續開展招募會員的業務？

項目辦公室負責人在回復記者時的解釋是，按照規定，養老機構需要至少一棟建築已達到營業標準才能取得執業許可證。項目正在內部裝修，明年夏天完工即可取得執業許可證。 目前是在租床位和賣會員階段，處於登記階段，購買會員的錢實際也是等到入住時候再交。 該負責人說。

豐臺區民政局工作人員則告訴記者，養老院分兩種，一種是非營利性的，到民政部門辦理民辦非企業，俗稱 民非 ；一種是營利性的，可以到工商部門辦理營業執照，但也要通過民政部門審核並發放相應的執業許可證。無論哪種，在開辦前都要通過民政部門的嚴格審批。北京市豐臺區西山老年公寓屬於民辦非企業單位，在項目還未取得《北京市養老服務機構執業許可證》的情況下，對外開展銷售會員業務屬於違規行為。

養老產業贏利待考驗

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，在人口老齡化和國傢鼓勵社會民間資金進入養老產業的背景下，養老產業的概念在市場上提出已久，但我國養老產業存在投資額大、資金回收期長、贏利考驗等風險，產業發展未能有所突破。因此，十九大報告提出要積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和台中商標註冊類別產業發展。

根據今年8月3日民政部公佈的《2016年社會服務發展統計公報》數據顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口23086萬人，占總人口的16.7%，其中65歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。《公報》同時顯示，截至2016年底，全國各類養老服務機構和設施14.0萬個，比上年增長20.7%；各類養老床位合計730.2萬張，比上年增長8.6%；每千名老年人擁有養老床位31.6張，比上年增長4.3%。

此外，根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。一方面是 銀發浪潮 洶湧而至，老年人口規模快速增長，養老問題迫在眉睫；另一方面卻是每千名老年人僅有31.6張床位的現狀，與巨大的老年人人口比起來還差得太遠，仍有巨大的缺口。

養老是個高投入、長周期的產業，真正做養老的企業，從拿地到項目開發都需要投入較多資金。 張大偉表示養老本身作為具有公益性的事情，不應該有過多的地產成分，但是在現有政策環境下，掙錢的都是打著養老招牌賣房子的開發商，真正做養老的企業其實並不掙錢。

西山老年公寓的工作人員也承認，按照正常手續，養老項目確實應該先有瞭執業許可證之後才能招募會員。但作為國傢出政策、企業出錢的養老項目，土地屬於公益性質不允許變更規劃、分割產權和抵押融資，這意味著養老項目啟動資金全部需要自籌，且前期投入巨大。因此，在項目完工前預售會員收回部分資金是很多養老項目的通用做法。

張大偉則認為，很多真正做養老的企業由於政策傾斜不足、金融工具和投融資渠道獲取資金受限等原因，隻能通過一些方式 賣房 發展。養老機構采用類似銷售會員資格方式經營，目前並未有明確法規，這在本質上不能算合法，但也很難判定違規。

北京市豐臺區西山老年公寓目前正在內部裝修，尚未取得《養老機構設立許可證》 攝影/金縷春．jpg





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